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井出保夫

Profile

1962年東京都生まれ。85年早稲田大学商学部卒業後、秀和、オリックス、シンクタンク藤原事務所等を経て不動産金融アナリストとして独立。99年井出不動産金融研究所を設立し、不動産証券化ビジネスのアドバイザリーを主業務としている。シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ社外取締役、ジャパン・シングルレジデンス投資法人監督役員等を経て、現在は韓国上場REIT(K-TOP REITs Co.,Ltd)の社外取締役を務める。主な著書は『証券化のしくみ』『REITのしくみ』(ともに日本実業出版社)、『「証券化」がよく分かる』(文藝春秋)、『不動産金融ビジネスのしくみ』(フォレスト出版)等。

Book Information

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アメリカからきたビジネスモデルを、アジアでもう一度花開かせる



秀和、オリックス、 シンクタンク藤原事務所などを経て、1999年 には井出不動産金融研究所設立。代表として活動する傍ら、不動産金融アナリストとしても活躍中。主に、不動産会社やビルオーナー向けのコンサルティングや不動産金融プレーヤー向けの教育ビジネスを中心に、金融機関・機関投資家向けのREIT市場分析、投資評価などの情報提供ビジネスを手掛けています。その他、グローバルな視点から情報収集、解説する会員制レポートなどでは、他紙では得られないREITのトレンドや最新の証券化スキームなどを重点的に取り上げて発行していらっしゃいます。著書には『「証券化」がよく分かる』『REITのしくみ』『不動産金融ビジネスのしくみ 』『良い証券化・悪い証券化』などがあります。今回は、激動の時代の日本で見たもの、日本、韓国でのお仕事について、そして、これからのアジアでの展開について語っていただきました。

覚悟を持って仕事に臨む


――不動産金融アナリストとしてご活躍されていますが、韓国でも活動されていらっしゃいますね。


井出保夫氏: 随分と長い間この仕事をやっているものですから、世の中もその間に色々と変わりました。リーマンショックで、サブプライムローンの証券化のように、世界中が何兆円と損をしてしまったという失敗体験などもありますから、それ以降は日本も含めて、どこの国もあまり上手くいってないのです。ですから、自分で色々と長期的な計画を立てました。その第一歩が韓国でのREIT。韓国市場では上場しましたが、それ以前から社外取締役をしていたのです。2年前に始めた時は「日本のビジネスモデルを持っていくと、どれくらい上手くいくかな」という実験的な試みという感じでもありました。その頃は日本はデフレで、韓国の方が景気が良かったのですが、約2年経ったらそれが逆転してしまいました。ですから韓国のREIT自体もそれほど成長していないかもしれません。

――日本のビジネスモデルが韓国に根付かない理由とは?


井出保夫氏: お国柄もあるのではないかと思います。日本も同様で、なかなか根付かなかったのは、土地神話があったことも理由の1つかもしれません。不動産を金融商品化する技術を「証券化」と言うのですが、あまりそういう技術を信じにくいようなところもあります。でも私の長期的計画は韓国で終わるわけではなく、その先がまだあるのです。私の著作も、実は10年以上前に韓国語や中国語でも翻訳して出したのですが、少し早過ぎた感じもありました。中国でそういう金融技術が流行ることもありませんし、政治体制的にも難しいかもしれません。日本を含めた実物不動産が好きな国では、金融商品にすることがなかなか難しいので、ある程度の覚悟がないと仕事を進めることはできません。

井出保夫氏

――昔から不動産、経済などに興味があったのでしょうか?


井出保夫氏: スポーツ新聞を含めて新聞が好きで、小さい頃から日経新聞などを読んでいました。本も読んでいました。でも、歴史や社会が好きというよりは、時事ネタの方が好きだったと思います。今のようにクイズマニアというような人は多くはありませんでしたが、中学生くらいまでは、時事ネタが好きな人同士で集まって、話をしたりクイズを出したりということを、ゲーム感覚でやっていました。昔から経済が好きで、中学生の頃から投資にも興味がありましたので、早熟だったのかもしれません。

――子どもの頃の将来の夢は?


井出保夫氏: 映画が好きだったので、映画監督になりたいと思っていました。私が見ていた好きな映画は、ヌーヴェルヴァーグの時代の、少しマニアックなものでした。それまでの映画からガラッと、変わるというその時代の作品は今でも好きですね。

インフラの歴史、激動の時代を見てきた


――早稲田大学に進まれましたが、商学部を選ばれた理由はどのようなことだったのでしょうか?


井出保夫氏: 経済が好きだったとはいっても、マクロ経済をやるのはどうなのかなと私は思いましたし、商学部の方が幅広くできるのではないかと思い、入りました。大学受験の時も、好きなのは政治経済で歴史は苦手でした。実際に試験を受けると、教科書に載っているような問題はほとんど出ず、時事ネタが多かった。だから新聞を読んでいるだけで受かったという感じで、私にとっては楽でした(笑)。

――バブルが始まる少し前という時代。学生生活はどのような感じだったのでしょうか?


井出保夫氏: ファッション雑誌に影響を受けた人たちがテニスラケットを持って通うなどという、女子大生ブームもありましたが、一方で学生運動もまだ当時はあって、大隈(重信)さんの銅像がバリケードで見えないぐらいに立て看板がありました。まだ筑紫哲也さんが編集長をやっていた時代でしたが「やっぱり『朝日ジャーナル』は読まなきゃいけない」と思っていましたし、そういう学生が多かったです。それが段々と柔らかい方向へ移っていき、田中康夫の『なんとなく、クリスタル』や、『見栄講座』や『金魂巻』などといった世の中を茶化すような本がヒットするようになりました。アークヒルズももう着工していた頃で、バブルの先駆けといった雰囲気がありました。激動の時代でした。経済成長の時代、それからオイルショックがあって、インフレが続いた時代。私が大学を出て就職したのは85年でしたが、すぐにバブルが始まり、その後、すごいインフレがきました。今考えると、インフレの歴史という感じもします。バブルを迎えると、ものすごい勢いで、ものの価値、所得が上がっていって、NTTの株を公募で買ってみたら、いきなり3倍になりました。日本だけが、世界で突出して良い状態に入ってしまったのです。社会人になって、仕事でアメリカの不動産を買いに現地へ行ったら、当時はものすごく高い評価をされていました。

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